疫情过后，长沙楼市走出了一波“小阳春”：近期的整体开盘去化，基本都在7成以上；价格也在不断走强！

而随着望城与星沙，最高毛坯均价携手迈入“1.1万时代”后，原来长沙各板块中的所谓“房价洼地”，已基本填平！

比如河西的两大热点板块：梅溪湖的毛坯最高限价已达13000元/㎡，而黑马麓谷也破万了！
最新拍出两宗地块的毛坯限价，均已达到了10200元/㎡！

而且一般来说：因为公寓不限价，所以即便是同一地段/同一小区，公寓的单价会比住宅会更高一些！

不过也有例外，比如在麓谷，有一个纯公寓项目—龙湖湘江星座，即将推出新品，主要看点如下：

① 距离地铁口仅100米左右，正地铁口！
②极小寓，最小约26㎡，单价8字头起，总价22万起！
③准现房，今年年底交房，公区已实景呈现！

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前段时间，有相关专业机构做过调研：

因疫情的影响，今年很大一部分比例的办公租赁客户，受业务/业绩下降等因素，不得不选择主动降级：甲级写字楼→非甲级写字楼→公寓楼。

预计年内商业公寓租赁/投资，会迎来一波小高峰！

因为“不限购、不限贷、门槛低、使用灵活”等优点，一部分人对公寓的需求，其实也算是刚需：

比如为了落户，1年落户+1年社保/个税，获取购房资格；

再比如多套置业，房票已经用尽，有余钱，想继续做房产投资，但希望风险低收益稳健。

还比如有些买公寓自用，是因为离单位近，周一到周五居住，周末再回家！
有些人买公寓，是为陪读方便，孩子毕业后，再出租！

还有一个典型人群，有些老两口买公寓，用的是一直攒下来的退休金，平时的租金贴补家用，未来还能给子女留下一笔资产。

而另一方面，都知道长沙的公寓供应量大，整体供过于求：

截止到3月份，长沙商业公寓在售及待售的项目超350个，其中在售120余个，待售180余个，规划中超50个。
（数据来源/长沙新峰地产）

只不过，虽然整体供应量这么大，产品力和地段力都优秀的，仍是凤毛麟角。

那，问题来了，什么样的公寓产品算优秀？

地段+地铁+总价低！

龙湖湘江星座，位于东方红路与谷苑路交汇处，紧邻东方红路公交总站，距离步步高梅溪新天地商圈仅约1.4公里，享受约70万㎡商业体量、每周约22万人流量的红利！
项目北面还有在建的喜盈门环球中心等综合性商业体！

数据来源：根据@腾讯房产长沙站发布的《长沙购物商圈热力榜》2019年7月8日-14日，步步高梅溪新天地周人流量220824，排名河西第一。

拍摄 绘图 | 老周侃房

项目最大卖点，就是地铁！

距离地铁6号线和馨园站约100米左右，真正的地铁口！

地铁对房产价值的提升，国内外城市早已验证：纽约、伦敦等国际化大都会的地铁物业，均价普遍高于同片区普通物业30%以上；

长沙地铁线路的开通对租金增长同样助推明显：从市场调研可以看出，在商业及地铁交通利好的叠加下租金增长率高达36.46％，常规情况下租金涨幅约8-11%（可叠加）。
（数据来源：房天下）

地铁6号线西起梅溪湖片区，东至黄花国际机场，全长约48.11公里，麓谷范围内占了差不多四分之一，是长沙的“城市窗口型”线路，计划于2022年开始初期运营。

从规划上看，建设中的长沙地铁6号线直接把长沙出名的几个公园、医院、商场、交通枢纽直接串了起来：从梅溪湖出发，途径麓谷、桐梓坡路、奥克斯商圈、湘雅附三、湘雅路、烈士公园、湘雅附一、湘雅附二、人民路，湖南农大、芙蓉区政府等地，最终抵达黄花国际机场。

在项目乘坐地铁，往南一站是河西zui大的商业中心步步高新天地，往南三站到达梅溪湖；往东可以到滨江金融中心、湘雅医院、黄兴路步行街南、黄花机场。
逛街、游玩、接送朋友都非常方便。

来源 | 腾讯

公交方面，项目周边分布有“东方红路公交首末站”、“谷苑路东方红路口”等公交站点，有18路、170路、268路、302路、385路、高新区穿梭巴士1号线等公交线路经过，可直达汽车西站、尖山、麓谷工业园、咸嘉湖路、涉外学院、银盆岭大桥、溁湾镇、太平街、伍家岭、华夏等地，交通条件，真是没得说！

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项目的另一个核心卖点：面积小，总价低，22万/套起！

在公寓存量这么大的前提下，没有好产品，是不可能抢占市场的。

龙湖的公寓产品定位非常精准，就是面向单身人群、办公人群以及在附近工作、陪读的人员，所以推出的公寓面积都不大，基本都在35平左右的小面积，甚至还有26平的极小寓，既可自住，也可以改成办公室。

由于麓谷属于高新技术产业开发区，园区内的小微企业特别多，小小的26平就可以满足6、7个人的小型公司的需求！

虽然面积小，但并不显逼仄，除去飘窗，进深5.4米，宽3.3米，日常生活完全没有问题。

居家版↓

办公版↓

项目本月即将推出3#，最后一栋，推完即清盘，户型建面约26平、36平，

22万/套起，单价8字头起！

拍摄 绘图 | 老周侃房

要知道，梅溪湖某公寓产品与项目相隔3公里左右，公寓单价基本在1.5w左右，最高逼近2万！

这么小的公寓，在长沙市面上，还是极为少见的！
一般公寓的面积都在40-60平左右！
在租金、价格、出租率相当的情况下，公寓的面积越小，出租的投资回报率越高，所以，龙湖小公寓的优势还是非常明显的。

PS：一套40㎡的公寓，假定售价40万，租金1800元/月，租金年回报5.4%（不计贷款杠杆）；同小区的另一套60㎡的公寓，售价要高出50%，但租金却很难高出50%，达到2500元/月！

另外还可以算个账：

26平公寓，总价22万，首付5成11万，贷款11万，利率按照上浮20%计算，每月还款额1215元/月，最高1456元/月。

看看附近的华侨假日中心的租金：1500-1900元/月！

来源|长沙链家

如果按同样租金，以租养贷完全没问题，甚至还小有盈余。

总价22万起，就能在长沙安个家，不限购，不限贷，这个诱惑大不大？

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为啥这个片区的公寓租得起价？除了上文提及的地铁口优势外，还有：

1、企业多且实力强！

截至2018年年末，麓谷共有28000多家企业，其中世界500强企业15家，上市公司近50家，平均每天就有2-3家企业在麓谷注册！
这些企业的员工，对公寓租金的承受力是比较强的。

2、周边人群密集！

麓谷企业90%都是移动互联网企业，产业人群16万人；另外在师大附中高新实验中心及虹桥小学读书、工作的师生及陪读的家长，建成后中信湘雅生殖与遗传专科医院上班的员工及病友的家属，都有租房的需求。

PS：项目距离虹桥小学、师大附中高新实验中学，步行距离约720-750m左右。

项目距离中信湘雅生殖与遗传专科医院约3公里左右，由门诊楼、医技楼、病房楼、综合办公楼及地下车库组成，建成后日平均诊疗人数可达5,000人次。
目前已经封顶，预计今年正式投入使用。

拍摄 绘图 | 老周侃房

此外，片区内占地9000亩、总投资约1000亿的“中联智慧产业城”已经正式开工，历时4年，将打造成为国内乃至全球智能化程度zui高、品质zui齐全的“智慧产业城”，将带动3万人就业。
这又是重要的租房客源！

3、地段才是公寓的保障！

项目位于“麓谷主轴”的东方红路上，这条路既是连接梅溪湖与麓谷的黄金轴线，同时它又是麓谷一、二期的界线！

两条地铁线（2号线、6号线）、三大商业/商务中心、四所名校，以及湘江新区诸多重量级的规划，都在分布这条主干道上，已然成为湘江新区开疆拓土的脊梁/，串联起麓谷的文化、商务、资源、景观等等，潜力发展无限。

最后，说一下项目的工程进度， 3栋公寓预计今年年底就能交房，进度最慢的3#已经建至过半！
准现房妥妥的！

项目的公区部分装修曝光，以酒店式大区标准建设，品质看起来还是相当不错的。
曾有人云，整个中国真正用心做房子的企业只有两家半,其中一家就有龙湖！

↓感受下这个公区装修，你给打几分？

ps：施工过程照片，非交付标准

龙湖湘江星座，新品3#即将重磅推出，建面约26-35㎡的极小寓，总价约22万起，毛坯发售！